Home

التنفيذ على العقار المرهون

إجراءات التنفيذ على العقار المرهون مجلة القانون والأعما

ونظرا لأهمية إجراءات التنفيذ على العقار المرهون، وما يترتب عليه من تعرض على مسطرة التنفيذ، سنتطرق لدعوى الاستحقاق الفرعية للعقار المرهون (المبحث الأول)، ثم نتعرض كذلك لدعوى بطلان إجراءات الحجز التنفيذي على العقار المرهون (المبحث الثاني) |a التنفيذ على العقار المرهون ـ دراسة مقارنة 260 |a الرياض 260 |m 1434 336 |a رسائل جامعية 502 |b رسالة ماجستير 502 |c جامعة الامام محمد بن سعود الاسلامية 502 |g المملكة العربية السعودية 65 نص القانون على أن للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أو لخلفه العام أو الخاص أن يباشر إجراءات نزع ملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يؤد الدين في ميعاده، أو إذا تحقق شرط يقضي بحلول الأجل قبل انقضاء ذلك الميعاد، شريطة إنذار المدين أو حائز العقار أو الوحدة العقارية المرهونة بواسطة الكاتب العدل لمدة لا تتجاوز 30 يوماً التنفيذ على العقار المرهون ـ دراسة مقارنة. المؤلف الرئيسي: حمزة بن حسان بن محمد بشور. مؤلفين آخرين: عبداللطيف خالفي (مشرف) التاريخ الميلادي: موقع: الرياض. التاريخ الهجري

مارك: التنفيذ على العقار المرهون ـ دراسة مقارن

إجراءات التنفيذ على العقار المرهون عمر الخضر باحث بسلك الدكتوراه بكلية الحقوق بطنجة مقدمة: بالرغم من المكانة المتميزة التي يحظى بها مركز الدائن المرتهن، نظرا لما يتسم به عقد الرهن الرسمي من صياغة فنية محكمة وقوة من حيث الضمان، إلا أن فاعليته قد تظل قاصرة، وذلك بالنظر إلى. وأشار القرار إلى أنه يكون التنفيذ على العقار المرهون بموجب طلب يقدم إلى محكمة التنفيذ مباشرة، وموقع من طالب التنفيذ أو ممن ينوب عنه ومشفوع بسند الرهن، ويجب أن يرفق مع الطلب البيانات الشخصية لطالب التنفيذ وتفاصيل الاتصال وفقًا للنموذج المعد لذلك، البيانات الشخصية للمطلوب. وبذلك فان حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار المرهون لا يبدأ الا إذا حل اجل الدين ، وامتنع المدين عن الوفاء ، ففي هذه الحالة يستطيع الدائن المرتهن مباشرة إجراءات نزع ملكية العقار المرهون وبيعه بالمزاد العلني واستيفاء دينه متقدماً على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين التالين له في المرتبة

Revue Académique de la Recherche Juridique Volume 1, Numéro 2, Pages 111-118 . خيارات الحائز في مواجهة التنفيذ على العقار المرهون يتخذ المرتهن إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون و بيعه إذا لم يقم العميل بسداد الأقساط المستحقة في الموعد المحدد، وذلك بعد إنذار المدين و حائز العقار المرهون وفقاً لنظام التنفيذ التنفيذ على العقار. من القواعد العامة في أصول التنفيذ عدم جواز التنفيذ الجبري إلا بالاستناد إلى سند صالح للتنفيذ. وإن إجراءات التنفيذ على العقار طويلة ومعقدة، وتحتاج إلى وقت طويل لإنجازها. ونظرا لأهمية إجراءات التنفيذ على العقار المرهون، وما يترتب عليه من تعرض على مسطرة التنفيذ، سنتطرق لدعوى الاستحقاق الفرعية للعقار المرهون (المبحث الأول)، ثم نتعرض كذلك لدعوى بطلان إجراءات.

ماهي إجراءات التنفيذ على العقار المرهون ؟ - الاقتصادي - البيا

مذكرة ماستر : خيارات الحائز في مواجهة التنفيذ على العقار المرهون pdf 11 فبراير 2020 2020-02-11T01:39:00-08:00 2020-08-04T15:17:47-07:00 elmizain

وفيما يتعلق بالتنفيذ على الرهن فإذا لم يلتزم المدين بأداء الدين يتم بيع العقار المرهون وفقا لنظام التنفيذ ويكون للدائن الحق في التقدم على جميع الدائنين الآخرين في اقتضاء دينه. وللدائن المرتهن الحق باتخاذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار إذا لم يقم المدين بالوفاء بالدين خيارات الحائز في مواجهة التنفيذ على العقار المرهون مصدر الكتاب تم جلب هذا الكتاب من موقع archive.org على انه برخصة المشاع الإبداعي أو أن المؤلف أو دار النشر موافقين على نشر الكتاب في حالة الإعتراض على نشر الكتاب الرجاء التواصل معن يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدَّ مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب المحكمة

1 - إذا نقصت قيمة العقار المرهون، أو طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه لهلاك أو عيب أو استحقاق، وكان ذلك بتعد أو تفريط أو تدليس ممن بيده المرهون (راهنًا كان أم حائزًا)؛ فللمرتهن حينئذٍ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، أو بتقديم مرهون مماثل مكان المرهون. والإجراءات المطبقة على المزايدة المذكورة في أعلاه، تخضع وفقاً للقانون المصري لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968 المعدل من المادة 401 ولغاية المادة 458 منه الخاصة بالتنفيذ على العقار المرهون، فعلى وفق المادة 401 يبدأ التنفيذ بإعلان التنبيه بنزع ملكية.

مشاكل التنفيذ على العقار في نظام التنفيذ السعودي. 1/التنفيذ على العقار المرهون يعتبر العقار من أكثر الأموال التي يطالها التنفيذ من قيمتها بعد بيعها بالمزاد العلني إلا إن هناك مشكلة في التعامل مع العقار حينما يكون. قيد الرهن الرسمي 1- مفهوم قيد الرهن : و هو إجراء يتم في المحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون و هو بمثابة شهر الرهن و يتم ذلك بالتأشير على البطاقة الخاصة بالعقار المرهون و تقضي.. 8- علي مظفر حافظ ،شرح قانون التنفيذ، الطبعة الرابعة 1974 بند 112 ص172. 9- تنص الماده (71) من القانون المدني على انه تعتبر امولا عامه العقارات والمنقولات التي للدولة او للأشخاص المعنوية العامة والتي. هذا و يعتبر التنفيذ على العقار المرهون ببيعه جبريا بالمزاد العلني الطريق العادي لاستيفاء الدائن المرتهن حقه من الثمن في حال عدم وفاء المدين بالدين عند حلول أجله, لذلك فان المشرع حرم على المدين تملك العقار المرهون بمجرد عدم الوفاء بالدين عند حلول أجله و لا أن يبيعه دون.

الوصف: التنفيذ على العقار المرهون ـ دراسة مقارن

مسألة التنفیذ على العقار المرهون ، من المسائل التی وجدنا انها لم تحظَ بالاهتمام الکافی من الباحثین ، ذلک انها مسألة غایة فی الاهمیة ، اذ ان العقارات المرهونة او المحجوزة فی الوقت الحالی قد کثرت وذلک لسبب بسیط وهو کثرة.

التنفيذ على العقار المرهون حيازيا ملتقى الموظف الجزائرى :: منتدى تنمية المهارات والتكوين :: الاقتصاد والمحاسبة وعلوم التسيي الملخص: نَظَّمَ المشرَّع العراقي أحكام وإجراءات بيع العقار المرهون رهناً تأمينياً ليُمَكِّن الدائن المرتهن من استيفاء دينه عند حلول أجله وتخلف مدينه الراهن عن تسديده. غير أن ثمة نصوصاً نافذة في القانون العراقي.

1- إذا بيع العقار المرهون المكفول به عينيًّا، فلمالكه الرجـوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على العقار المرهون. المادة السادسة عشرة: المادة السادسة عشرة التنفيذ على غير المدين : وابرز مثال على هذه الحالة التنفيذ ضد الكفيل المادة 644 قام.ج، ويجري التنفيذ على العقار المرهون وهو في يد حائزه بمقتضى حق التتبع المقرر بيد الدائن المرتهن فإن التنفيذ. المادة الخامسة عشرة: 1- إذا كان الراهن كفيلاً عينياً، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى العقار المرهون من أموال مالكه غير المدين. 2- إذا بيع العقار المكفول به عينياً، فلمالكه الرجوع على المدين، وليس. ب - إذا بيع العقار المرهون المكفول به عينياً، فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون. المادة السادسة عشرة

‫إجراءات التنفيذ على العقار المرهون - الدكتور مصطفى

  1. وتجدر الإشارة في هذا الخصوص إلى الحكم الخاص بالمصرف العقاري الذي يعتبر الكفيل متضامناً حكماً مع المدين الأصلي . ثالثاً- حق الدائن المرتهن في التنفيذ على المال المرهون
  2. - المبحث الأول: حق الدائن في التنفيذ على العقار المرهون. - المطلب الأول : حق الدائن في التنفيذ على العقار بين يدي المدين. - الفقرة الأولى: دعوى تحقيق الرهن الرسمي
  3. يقصد بحق التتبع قدرة الدائن على التنفيذ على العقار المرهون بمقتضى حق الرهن ولو انتقلت ملكيته إلى الغير ، أما إذا ظل العقار مملوكا للراهن ، فلا يحتاج الدائن إلى ممارسة حق التتبع ، ولذلك فإن.
  4. و مثالها أن يكون العقار المرهون حيازيا في حيازة الدائن المرتهن ثم يبيعه مالكه إلى مشتر مع بقاء العقار المرهون بحيازة الدائن المرتهن هنا و بغير حق التتبع لا يستطيع الدائن المرتهن التنفيذ على.
  5. لكن هذا لا يبقى دائما حيث عندما تبدأ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون فسيتم إلحاق الثمار بالعقار وبالتحديد من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع الملكية. أما في حالة إنتقال العقار المرهون إلى ملك.

نظام الرهن العقاري في المملكة كان صدر عام 2012 ميلادي 1433 هجري بمرسوم ملكي، وتضمن 46 مادة حددت نظام الرهن العقاري وإجراءاته وتفاصيله وكافة تعاملاته. في هذا الموضوع سنتعرف على شرح وتفاصيل مواد النظام كاملة على اعتبار أن بدايته إجراءات التنفيذ على العقار المرهون قبل المالك الراهن تكون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية . وعلى اعتبار أن التنفيذ على العقار المرهون قبل الحائز يقتضي إنذاره بالدفع د-إن حق الراهن في التصرف في العقار المرهون قد كفلته القوانين المقارنة، من ذلك مثلا المادة 1043 من القانون المدني المصري التي جاء فيها: يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون، وأي تصرف يصدر منه.

التزامات الراسي عليه مزاد العقار المرهون إجراءات التنفيذ على العقار المرهون | مجلة القانون والأعما فبالرجوع أيضا إلى الفصل 204 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المخصصة (6) نجده يعطي للدائن الحائز على هذه الشهادة إمكانية التنفيذ على العقار المرهون وإن لم يكن بيده سند.

2- إجراءاته: يقدم الطلب إلى رئيس التنفيذ مرفقاً بالسند التنفيذي وبقيد عقاري حديث للعقار المطلوب حجزه، وبعد تسجيل الطلب يقرر الرئيس إلقاء الحجز على العقار، فتوضع الإشارة على قيده في السجل. ماهى شروط التمسك بالدفع بعدم التنفيذ وأثار ه؟. المقصود من الدفع بعدم التنفيذ أنه في حالة إحلال أحد المتعاقدين بالتزامه يجوز للمتعاقد الآخر أن يطلب فسخ العقد وأيضاً يكون له أن لا ينفذ التزامه.

إذا قرر الدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون المقدم من الكفيل العيني كان عليه بعد تكليف المدين بالوفاء أن يعلن التنبيه بنزع ملكية العقار على الراهن والحكمة من توجيه التنبيه بنزع. ٢- بعد حلول الأجل : اذا حل اجل الدين أمكن للدائن ان ينفذ على العقار المرهون بما له من حق رهن عليه ثم على أموال المدين الاخرى اذا كان العقار المرهون لا يفي قيمه الرهن

أوضحت وزارة المالية أن مشروع قانون التمويل العقاري للسكن الخاص الذي أقره مجلس الوزراء أمس، وتم رفعه لسمو الأمير تمهيداً لإحالته إلى مجلس الأمة، هو اختياري وليس الزامياً. وأضافت الوزارة في بيان صحافي أنه في حال صدور. -بشرط الترسيم- من التنفيذ على العقار المرهون في أية يد إنتقل إليها ' ويمكنه كذلك من تجاوز الضمان الهش الذي يوفره القانون بجعل مكتسبات المدين ضمانا عاما لجميع الدائنين كما جاء بالفصل 192 م ح للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون دون أن يؤثر ذلك على حقوق المرتهن ، وله حق إدارته والحصول على غلته ، ويكون ضامناً للعقار المرهون ومسؤول عن سلامته حتى تاريخ وفاء الدين وللمرتهن أن يعترض على كل.

لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين (دعوى استحقاق)، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق (دعوى الوفاء مع الحلول) وله الرجوع على المدين بما دفعه. (1) التزامات راهن العقار: يمتنع على الراهن بموجب المادة /1068/ مدني التصرف بالعقار المرهون من دون رضا المرتهن لأن تصرفاً كهذا معطل لحق المرتهن في حبس المرهون، كما أن الراهن ملزم بدفع المصروفات.

ضوابط جديدة لبيع العقار المرهون بالمزاد العلن

المادة (14): لا يجوز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون وليس للكفيل العيني أن يطلب الرجوع على أموال المدين قبل التنفيذ على العقار المرهون التنفيذ على المال المرهون في عقد الرهن التجاري: تسمح لدائني الرهن العقاري بمطالبة القاضي بإصدار أمر على العقار المرهون بسداد الدين. والفرضية هي حساب تقييم الخبير كما هو موضح في الفقرة. والمشروع يلزم الدولة بتوفير سكناً بديلاً مناسباً للمواطن في حالة إخلائه للعقار بسبب التنفيذ على العقار المرهون. 2. الخيار متوفر فقط للمواطن الذي يشمله برنامج الرعاية السكنية الذي تقدمه. وتجدر الإشارة إلى أنه لا يجوز الاتفاق على عدم مراعاة المسطرة القانونية في التنفيذ ( 1226 ق ل ع ) كما أنه لا يجوز كذلك الاتفاق على تملك الدائن المرتهن للعقار المرهون بمجرد عدم أداء المدين لدينه.

أحالت الحكومة إلى مجلس الأمة مشروعا بقانون يتعلق بالتمويل العقاري للسكن الخاص. وجاء في المشروع الذي حصلت عليه الراي: مادة (1) في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعنى.. يترتب على قبول التخلية تعيين حارس قضائي تباشر في مواجهته إجراءات نزع ملكية العقار المرهون ، وعندما يستعمل الحائز حق التخلية، فانه لا يتخلى عن ملكية العقار ولا عن حيازته القانونية(1) لم ينص المشرع في الرهن الحيازي عما إذا كان البيع الجبري ينهي الرهن كما نص عليه بشأن الرهن الرسمي في المادة ۹۳٦ من القانون المدني, فبمباشرة التنفيذ على العقار المرهون من طرف دائن آخر سابق في.

الشروط التي يجب توافرها في حق الدائن المرتهن كما حددها

الجهة المانحة للتمويل ليس لها الحق في عدم الموافقة على تصرف المستفيد في العقار المرهون.ينص مشروع القانون على أن الجهة المانحة للتمويل ليس لها الحق في عدم الموافقة على تصرف المستفيد في. بحلول أجل الدين المضمون بالرهن يقع التزام على عاتق المدين الراهن بالوفاء بدينه للدائن المرتهن, وإذا لم يقم بالوفاء كان للدائن المرتهن حبس العقار المرهون كما سبق بيانه وله أن ينفذ عليه باعتباره دائنا مرتهنا و ذلك ببيع. هذا و يعتبر التنفيذ على العقار المرهون ببيعه جبريا بالمزاد العلني الطريق العادي لاستيفاء الدائن المرتهن حقه من الثمن في حال عدم وفاء المدين بالدين عند حلول أجله, لذلك فان المشرع حرم على.

خيارات الحائز في مواجهة التنفيذ على العقار المرهون Asj

وهما أن الأثر الأساسي للرهن هو تمكين الدائن المرتهن عقد عدم استبقاء حقه عن التنفيذ على العقار المرهون و هلعه يمالمزاد العلني ، فإنه يجب أن يكون العقار المرهون مما يجوز بيعه هالمزاد العلني كشفت وزارة العدل إمكانية إفراغ الصك العقاري لشخص آخر وتحديث بيانات الصك، في حال كان الصك مرهوناً لدى صندوق التنمية العقارية أو أي جهة أخرى راهنة كالبنوك وغيرها. وأعلنت إمكانية إفراغ الصك لشخص آخر، أو تحديث بياناته. ٢ - إذا بيع العقار المرهون المكفول به عينيًّا، فلمالكه الرجـوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على العقار المرهون. المادة السادسة عشرة حكم بيع المنزل المرهون للصندوق العقاري 131492 تاريخ النشر : 13-06-2009 أن القول الصحيح في هذه المسألة أن الرهن يلزم ولو بدون القبض إذ لا دليل على وجوب قبضه إلا قوله تعالى : ( وَإِنْ كُنتُمْ عَلَى. 1 - أن تكون منافع العقار المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة العقار المرهون على ألا ينتفع بها. 2 - أن يمتلك المرتهن العقار المرهون مقابل دينه إن لم يؤدّه الراهن في أجله المعيّن

هل يمكن بيع عقار مرهون في السعودية؟ سوق المال السعودية

التنفيذ على العقا

3. فوائد تأخيرية من تأريخ طلب التنفيذ على العقار المرهون الى يوم رسو المزايدة. 4. الفوائد التي تتحقق من تأريخ هلاك العقار حتى تأريخ دفع التعويض بالاضافة الى فوائد السنة السابقة على تأريخ الهلاك لا يجوز تغطية الدين إلا من العقار المرهون ولا يجوز للضامن العيني الرجوع على أصول المدين قبل التنفيذ على العقار المرهون. المادة (15) 1. يجوز للرهن العقاري التنازل عن حقوقه بشرط موافقة المدين نظام الرهن العقاري الجديد في المملكة العربية السعودية، تعديل نظام الرهن العقاري الجديد 1441، التصرف في العقار المرهون، شروط الرهن العقاري في بنك الراجحي وبصفة عامة وفي غير الحالات المبررة بوجود صعوبة في التنفيذ مقررة ومثبتة وفقا لما ينص عليه القانون، فإن محكمة النقض[10] اعتبرت في أحد قراراتها أن: امتناع المحافظ العقاري عن تنفيذ حكم قضائي. ثالثاً : بعد الاطلاع على ما رفعه معالي وزير المالية في شأن مشروع نظام الرهن العقاري المسجل وبعد النظر في قراري مجلس الشورى رقم (49/34) وتاريخ 27/6/1429هـ ورقم (13/16) وتاريخ 23/4/1432هـ قرر مجلس الوزراء.

إجراءات التنفيذ على العقار المرهون - عمر الخض

العقار المرهون وتوابعه مرفقا بحساب عما قبضه من ثماره أثناء حيازته ( الفصل 1209 ق.ل.ع )، وفي حالة ما إذا كان العقار المرهون وثماره تنذر بالتعيب أو الهلاك، ففي هذه الحالة يحق للراهن أن يسترد هذا. 1- إبراهيم بحماني: تنفيذ الأحكام العقارية، الطبعة الأولى 2001. 2- أبو الوفاء: إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، منشأة المعارف بالإسكندرية 1986 3- على الدائن المرتهن ان يرجع العقار المرهون للراهن بعد استيفاء كل دينه كاملا، وادا حصل ان كان الرهن واقعا على عقار محفظ، ففي هذه الحالة يتوجب على المرتهن ان يوافق على التشطيب على الرهن.

قانون الرهن العقاري الجديد 1442 المعتمد في المملكة العربية السعودية، لأن هذا النظام يعد خطوة مهمة لتشجيع التمويل العقاري للأفراد في المملكة العربية السعودية، ولهذا سنركز مناقشتنا في هذا المقال على About Press Copyright Contact us Creators Advertise Developers Terms Privacy Policy & Safety How YouTube works Test new features Press Copyright Contact us Creators. تجديد القيد واجب حتى أثناء اجراءات التنفيذ على العقار المرهون. ولكنه لا يكون واجبا اذا انقضى الحق أو طهر العقار وبوجه خاص اذا تم بيع العقار قضاء. المادة 99

الفقرة الثانية: طلب تنفيذ الحجز على عقار ومرفقاته واحدة للدائن المرتهن بناء على عقد الرهن المسجل والتي تمنحه الحق في بيع العقار المرهون عند الاخلال بالالتزام المبني عليه الرهن (الفصل 58 من. اجراءات نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري، لطالما كانت الإجراءات القانونية عقبة أمام الكثيرين، لا سيما اجراءات بيع العقار المرهون إذ تعتبر من أكثر الأمور تعقيداً واستنزافاً للوقت، سنقدم لك في دليلنا هذا إجراءات بيع.. حسب المقتضيات الآنفة الذكر ومقتضيات الفصل 205 من ظهير 2/ 6/ 1915 المتعلقة بالعقارات المحفظة، فإن مأمور التنفيذ يبلغ إلى المدين الراهن المعتبر هنا بمثابة المنفذ عليه، إنذارا يضمنه لزوما اسم العقار أو العقارات المحفظة التي.

يتعين على الراغبين لبيع العقارات المرهونة دفع رسوم إضافية كرسوم تقييد العقار المرهون ورسوم فك رهن العقار. فيما يلي كافة تفاصيل الرسوم المطلوبة عند بيع عقار مرهون للبنك العقاري في دبي: رسوم. كل شخص له حق عيني اصلي على العقار المرهون مثل ذلك اذا انتقلت ملكية العقار المرهون الى مالك آخر فان هذا المالك الاخر يضار بوجود الرهن الرسمي على العقار اذا كان الدائن المرتهن يستطيع التنفيذ. تقرير حول رسالة لنيل دبلوم الماستر تحت عنوان وقف تنفيذ الأحكام القضائية إعداد الباحث عبد الـمالك أمغار تحت إشراف الدكتور سعيد الروبيو السنة الجامعية 2010-2011 كثيرة هي المنازعات والدعاوى التي تعرض على القضاء لأجل البت. ومن جهة أخرى فإن المدينين بدورهم أصبحوا يقبلون على الرهن الرسمي بكثرة بدل الرهن الحيازي العقاري لما يوفر لهم من ضمانات الاحتفاظ بالعقار المرهون واستعماله واستغلاله والتصرف فيه شريطة عدم.

نادي المحامي السوري - استشارات وأسئلة وأجوبة في القوانينمصر: محاكمة عاجلة لموظفين ضيعا ملايين الجنيهات